先來了解下日本房地產總體走勢按照日本國貨幣計算,日本GDP近年來持續增長,經濟再次進入上升周期。衡量一個國家經濟是否良好的重要指標之一是看失業率,2018年Q1日本失業率僅為2.4%,遠低於法國、意大利等其它海外歐盟國家。

追溯日本房產市場的輝煌歷史可以追溯到上世紀90年代,彼時日本房產領跑世界,據說賣掉一個東京就能夠買下整個美國。當然後來發生的事大家都知道了,在國際貿易施壓及調整粗放增長方式等多重因素下,政府主動刺破房產泡沫。但如果你以為日本房產從此一蹶不振,那就大錯特錯了。

橫向對比 日本房價 與世界其它主要國家,驚喜地發現如下幾個重大結果:
日本租金收益平均收益達到5.8%,高於世界各主要國家;日本房價收入比13.95,什麽意思呢?即平均來說,日本一套房屋13.95年的工資就能購入。(這點是不是很讓人興奮!)再來看日本房地產投資的稅收情況,簡言之–持有成本低於主要發達國家日本對於房地產有著各種優惠政策,持有時所繳納的所得稅僅為3.4%,而租金征收的稅收是你美國的十分之一左右。

另外,日本的固定資產稅和都市規劃稅也有相應的減免制度;更值得一提的是,特別根據土地和房屋的具體情況而采取差別稅率,充分兼顧社會公平。

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日本購房 政策的足夠“開放”成為海外置業者的最佳選擇之一合法交易:日本法律明確規定,海外人士能和日本國民同樣購買與擁有房產和土地的所有權。

永久產權:可以自由交易,也可以繼承。

稅金合理:購買及持有的稅金等也與日本國民購買無區別。

對比其它國家的置業要求發現:澳大利亞、加南大、英國,只能購買新房和收高額稅收的國家。以及新加坡、泰國、中國、菲律賓,可以用外國人的名義居住,不能購買土地的國家。 因此,可以預見,這個國土的“開放”將為它帶來全新的生命力,包括房地產市場。

日本國民消費額7年來呈正增長雖然近年來日本GDP增速放緩,但整體國民消費仍是逐年樂觀增長。同時正增長的還有日本的房價。以東京為例(見下圖),自2008至2017間,除了2009年有小幅回落,2013年起漲幅可觀。

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因此,與風險很高的“投機賺價差”的思維邏輯不同, 日本房產投資 更著眼於“穩定增值並賺取持有收益”的雙重回報。

而日本作為中國的重要貿易和投資夥伴,人民幣兌日元的匯率波動具有重要的經濟影響。從日本國內來看,日本經濟形勢持續向好,失業率持續降低,但鑒於通貨膨脹水平一直疲弱,日本央行的寬松貨幣政策遲遲不能退出。

目前來看,日本尚未有退出寬松貨幣政策的明確路徑,日本的低利率及相關資產的收益率較低將持續對日元走勢產生影響。特別要註意的是,雖然日元國際化水平較低,且其國際化進程難言成功,但日元具有避險貨幣的屬性。

在相關事件導致避險情緒高漲的情況下,日元及其相關資產(包括房地產)受到歡迎,此時日元也會強勢上漲。

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那麽,促使國人到日本置業的動因有哪些呢?
我們來看2個例子:
日本房子的永久產權成了吸引不少年輕人的重要因素,哪怕即便是十幾平方米的小公寓,也能按比例擁有一部分建築所在的土地。比如一個高層公寓,買家按比例擁有土地權。

剛成家的小夫妻小王小張賣掉了上海的婚房移民大阪。他們在自住公寓裏慨嘆:“終於有了一塊永遠屬於自己的地皮,不再為了70年產權擔憂,不再為不能為下一代留下足夠的資產而焦慮;日本電視台NHK的一期題為《購買東京的中國資金–房地產的爆買和投資移民》的紀錄片也引起了眾多國人思考。( 日本公寓投資價格 )

一名成功的生意人盡管在上海過著富裕的生活,但由於農村戶口的相關政策讓孩子的求學之路也不那麽平坦。因此,他在日本買房、註冊公司,辦理投資簽證,讓孩子在日本讀高中,這一切一路綠燈、一路暢通。

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還有一個非常嚴峻的醫療問題
一直以來,看病難看病貴都是圍繞在全球許多國家醫療上的兩大問題,那麽日本又是怎麽解決醫療問題的呢?首先要提到的就是日本的國民保險制度,不只是日本本國的人名作為留學生或是持有其他的各種在留資格的外人都需要加入國民健康保險。

這個保險制度的作用不可小覷:最基礎的是給加入保險的人提供醫療保障,一般到醫院都是先出示健康保險證然後開始就醫。另外,日本的醫院在社區附近除了大型的綜合醫院外還有很多小型診所比如牙防所、各種有針對性的專科。

在這些地方也都可以使用國民健康保險。最為重要的是就診費用會大幅降低並得到保障。一般患者所要負擔的費用為醫療費的28.3%(加稅大概30%左右)。這也是為什麽醫療費用不會給患者帶來太大壓力的原因。

因而,雖然中國越來越強大,但由於人口基數過於龐大,受體制限制的一些國民已經開始為未來能有更美好生活多做一次眼下看起來並不太困難的努力–把投資房產的眼光從過去聚焦國內到轉向海外。